连续四季度盈利，京东仓储REIT最终却“诡异”亏损3500万

截至4月1日，共有29只公募REITs公布2023年年报，合计实现收入102.29亿元，净利润13.56亿元。其中，张江REIT及京东仓储REIT是唯二出现亏损的公募REITs，京东REIT亏损金额超3500万元。

据京东仓储REIT3月30日公布的2023年年报，营业总收入为1.15亿元，净亏3589万元。吊诡的是，根据京东仓储REIT2023年公布的各季报，每个季度均录得一定的净利。

具体来看，2023Q1至Q4，收入分别为2319.71万元、2684.87万元、2717.13万元及2691.96万元，净利润分别为1155.15万元、514.69万元、821.76万元及1117.08万元。

京东仓储REIT并未在报告中披露亏损的具体原因。但从公告中可推断，高额的营业成本及资产减值损失是推高总成本从而导致亏损的主因。

七千万的商誉减值

据公告披露，当期京东仓储REIT总成本为1.54亿元，其中，营业成本达6260.95万元，而资产减值损失部分更高达7025.82万元，该部分在期末一次性结算。

值得注意的是，在公告中，资产减值损失即指“商誉减值损失”。针对该部分，基金在公告中指出，这是经比较相关资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值后，采用相关资产组组合的公允价值减去处置费用后的净额确定其可收回金额所得出。

据披露，截至2023年末，京东仓储REIT所持有的重庆项目、武汉项目及廊坊项目，总市场价值为14.44亿元。较该基金年初上市时的总估值15.65亿元（招募说明书披露数据，截至2022年6月30日），下降了1.21亿元。

分项目来看，截至2023年末，重庆项目估值为5.87亿元、武汉项目估值为2.35亿元、廊坊项目估值为6.22亿元，均较此前披露的估值低了不少。截至2022年末，重庆项目估值为6.24亿元、武汉项目估值为2.79亿元、廊坊项目估值为6.62亿元。当中，武汉项目下降幅度最大，重庆项目次之。

从经营层面来看，截至 2023 年末，三个基础设施项目合计收入为1.04亿元，出租率为100%，主要承租人为京东物流旗下子公司，租赁合同正常履行，租金收缴率为100%。主要承租人加权平均剩余租期为 738 天（以租赁面积加权）。

在满租且租期稳定的情况下，对资产价值产生较大影响的就是租金。报告期末，主要承租人的有效租金单价为 0.92 元/平方米/天。

京东仓储REIT亦在公告中指出，基础设施项目资产估值相较下降7.73%，其中武汉项目估值下降较多的主要原因为在过往年度新增供应较多，高标仓空置面积去化承压，租金议价空间增大，其中新入市项目在租金报价时会给予较大优惠，使得全市及项目所在区域平均租金近期出现下降。

租金下滑延续到2028？

值得注意的是，武汉项目的租金下滑情况已延续到2028年。今年年初，京东仓储REIT曾发布了一则《关于武汉项目主要承租人续租情况的公告》，也正是这一纸公告，一度引发股价大幅震荡。

该公告指出，“自2024年1月起，续租首年起始净有效租金为28.98 元/平方米/月，续租租期为2024年1月1日至2028年12月31日”。相较于该项目在2023年执行的净有效租金33.37元/平方米/月，下降了13.15%。

与此同时，市场平均净有效租金下降幅度更大，已达22.20元/平方米/月，这表明京东仓储REIT所持有的武汉项目的未来租金前景较为悲观，与REITs发行时的租金预测有很大差异，进而对其市值产生较大压力。

有意思的是，在京东仓储REIT此前披露的招募说明书里，基金管理人、计划管理人、财务顾问和评估机构共同核查并确认武汉项目租金2023～2031每年增长3%是合理的，且“高标物流仓库需求仍然保持旺盛”。但仅仅一年不到，市场的判断就出现如此大的变化。

这亦引发投资者的一系列疑问，尤其是京东仓储REIT用高估值发行，但随后租金下降，这一操作的合理性。对此，京东仓储REIT至今仍未作出正面回应。

武汉的降租，已引发投资者对其余两个项目后续续约租金下降的恐慌。据此前披露，重庆项目合同租金为22.53元/平方米/月，廊坊项目合同租金为36.05元/平方米/月，均为所在区域同类资产的中偏上水平。

京东仓储REIT在今年1月时曾就此回应称，重庆项目主要租约到期时间为2024年12月31日，廊坊项目主要租约到期时间为2026年4月30日，“基金管理人及运营管理机构有信心届时能争取到较好的续租条件”。

据透露，因重庆项目与廊坊项目的主要承租人均在相应项目中进行了大量的二次投资，搬离项目难度较高，租户粘性较强，“基金管理人与运营管理机构将提前与各项目的主要承租人进行续租谈判，在市场化续租的原则下，尽力使续租租金具有市场竞争力。”

此外，京东仓储REIT亦表示，若续租租金大幅不及预期，基金管理人及运营管理机构将积极采取相关风险缓释措施，通过多种方式改善重庆项目、廊坊项目的租金收入，如提升多种经营，为项目公司争取税收返还及政府补助事宜、为租户提供适应性升级改造服务等。

该“保守”的回答，明显难解市场的忧虑。在最新的年报中，京东仓储REIT也同步做了“铺垫”——“根据公开数据整理，成渝城市群仓储物流基础设施市场全年新增供应超过10万平方米，净吸纳量仍为负，去化压力较大，年平均租金、出租率环比均略有降低；长江中游城市群全年新增供应超过60万平方米，净吸纳量低于新增供给量，平均租金环比持续下降；京津冀城市群全年新增供应逾200万平方米，在大量新增供给的影响下，去化压力大。”

可见，在未来一段时间里，“降租”仍然是京东仓储REIT所面临的运营难题。如何减缓由此给资产价值带来的大幅缩水影响，显然已成为京东仓储REIT今年的头等大事。