德必文化：即将登陆创业板，租赁服务收入为其主要营收来源

近日，证监会按法定程序同意上海德必文化创意产业发展（集团）股份有限公司（以下简称：德必文化）创业板首次公开发行股票注册，德必文化及其承销商民生证券将分别与深圳证券交易所协商确定发行日程，并陆续刊登招股文件。

租赁服务收入为其主要营收来源

德必文化本次创业板IPO拟在深交所创业板公开发行新股不超过1347.10万股，占发行后总股本比例不低于25%，本次发行全部为公开发行新股，德必文化原股东在本次发行中不公开发售股份;发行后总股本不超过5389.60万股，拟募集资金5.71亿元。

本次拟募集资金5.71亿元，其中2.50亿元用于“园区智慧精装一体化升级项目”，4572.75万元用于“星光德必易园项目”，5035.70万元用于“德必岳麓WE"项目”，5460.96万元用于“研发中心建设项目”，1.70亿元用于“补充流动资金项目”。

资料显示，德必文化作为文化创意产业园区的运营服务商，主营业务为文化创意产业园区的定位、设计、改造、招商和运营管理。其经营模式包括承租运营、参股运营及受托运营。与集拿地、建设、运营为一体的国内传统园区开发企业不同，德必文化更多的是扮演“二房东”角色。

截至2019年年底，旗下共运营了包括德必易园、德必WE”、德必运动LOFT、德必经典在内的4大板块41个文创产业园，服务客户包括美团点评、滴滴出行、虎扑体育、言几又书店等。

而德必文化主营业务收入的主要来源来自租赁服务收入，分别为49,035.93万元、62,435.96万元、73,157.91万元及31,930.97万元，占主营业务收入比例分别为80.92%、80.92%、80.39%及80.76%。

此外，会员服务收入分别为11,151.72万元、14,021.39万元、15,964.81万元及7,044.19万元，占主营业务收入的比例分别为18.40%、18.17%、17.54%及17.82%。

去年业绩预计将下降超6%

从业绩上来看，2017年至2020年上半年，德必文化营业务收入金额分别为60,597.32万元、77,156.05万元、91,003.16万元及39,538.64万元，整体呈现逐年上涨趋势。

报告期内，德必文化净利润分别为2,185.84万元、5,516.46万元、12,105.37万元及5,134.44万元，净利润率分别为3.61%、7.15%、13.30%及12.99%。

报告期内各期，德必文化综合毛利率分别为30.92%、29.28%、31.71%及30.12%。公司主营业务毛利率变动受公司的成本特性、园区的招商进程情况的影响。

报告期内，德必文化的研发投入规模分别为699.85万元、535.31万元、514.98万元和250.44万元，占同期营业收入的比例分别为1.15%、0.69%、0.57%和0.63%。

值得注意的是，德必文化预计2020年度实现营业收入83,000.00万元-85,500.00万元，或将较2019年度预计下降6.05%-8.79%；归属于母公司净利润9,200.00万元-10,600.00万元，较2019年度预计下降6.90%-19.19%；扣除非经常性损益后归属于母公司股东的净利润6,300.00万元-7,800.00万元，较2019年度预计下降10.03%-27.33%。