受疫情影响市场持续低迷，政策不断放松提振市场预期

5月16日，国家统计局官方网站发布数据显示，2022年1-4月商品房销售面积39768万平方米，同比下降20.9%；其中，住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元，下降29.5%；其中，住宅销售额下降32.2%。4 月楼市基本面表现低于预期。 

受疫情影响，宏观经济不稳，楼市调控政策不断放松，未来仍存较高改善预期。近日，苏州、南京、成都等强二线城市放松力度持续加码，中央政治局、一行两会连续释放积极信号，预计后续限购限售将进一步松绑，房贷利率、交易税费有望降低，金融机构对购房者和房企的支持性政策将加快出台，市场预期不断得到提振。

基本面尚未改善

在疫情影响下，4月楼市基本面数据不及预期，房地产行业销售与投资双双大幅负增长。 

政策放松效果尚未显现，销售连续9个月数据同比增速下滑，环比下滑幅度持续扩大。1-4 月销售面积和销售金额同比分别下滑20.9%和 29.5%，较1-3月降幅分别扩大 7.1个百分点 和 6.8个百分点。

房价整体下跌达两位数。1-4月份，根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算，全国商品房均价为9502元/平方米，降幅为10.8%，环比下降0.5%。 

此外，在疫情影响下，投资增速进一步回落。开竣工、土地投资增速均延续下滑趋势，投资增速下滑幅度扩大，1-4月房地产投资累计同比下滑2.7%，较1-3月下降 3.4个百分点，单月投资增速下滑10.1%，较3月下降7.7个百分点。

在开、竣工方面，同样也不容乐观。新开工面积持续12个月下滑，竣工面积今年以来下滑幅度持续扩大。1-4月新开工面积同比下降 26.3%，降幅再次扩大，4月单月下滑 44.2%，并连续 12个月维持“负增长”状态。1-4月竣工面积同比下降11.9%，较1-3月扩大0.4个百分点，预计随着保交付以及疫情管控持续推进，竣工端在短期内难以得到明显改善。

土地市场仍然低迷。1-4月土地成交价款同比下降20.6%，较1-3月降幅有所扩大（1-3 月为-16.9%），1-4月土地购置面积同比下滑46.5%，降幅也进一步扩大。尽管部分城市集中供地情况有所改善，但是整体供地面积与成交情况仍然较差。

到位资金增速下滑幅度进一步扩大。1-4月到位资金来源同比下滑23.6%，较1-3月下滑幅度扩大4个百分点，受疫情影响居民对未来收入预期以及行业好转预期仍然较为悲观，4月住房贷款增速再度转负。

政策持续放松 

楼市调控政策不断得到放松，以期改善市场预期。

5月15日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全国范围内家庭首房商贷利率下限下调20BP，即五年期 LPR可下调至4.4%。此举可有效降低购房成本，体现政府稳房市的态度和决心，且为各地提供更大因城施策空间。

重点城市放松政策频繁出台。地方政策方面，5月9日，苏州进一步完善房地产政策，新房限售时间由3年调整为2年，二手房由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时，非限购区域（张家港、常熟）房产不再计入家庭限购套数。

一天后的5月10日，合肥优化限购政策，其中瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园取消限购，其他区域的非户籍2年内累计缴纳社保时间从1年压缩至6个月，可购买一套房；本市户籍可以在限购区购买第三套二手房，新房则依然限购。5月11日长沙市提出，将家庭房屋登记为保障性租赁房可不计入家庭住房套数。

最近一段时间以来，包括连云港、无锡、上饶、中山、梅州、惠州等地纷纷发布房地产领域调控政策，涉及降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、提供购房补贴、提高公积金贷款额度等内容。 

预期改善或可期

随着因城施策进入深水区，多地出台楼市新政稳定市场预期，实行差别化住房信贷政策可以协同限购、限贷、限售等政策，一同稳定市场信心，促进销售市场逐步恢复，优质房产公司将会率先受益。

本轮宽松政策或更加有利于改善型产品的去化。此前调控政策对刚需客群的限制较小，而多数重点城市为抑制恶意炒房，对限购限售限贷政策严格执行，一定程度上错杀部分合理改善需求。随着限购的放松，更多客户拥有二套房或多套房的购房资格，此外限售时间的缩短或取消将加快存量房的流动性，置换改善客户的购买力将获得较大力度提升，改善型产品的去化由此受益。

政治局会议提出支持刚需，央行下调首套房贷利率下限，预计随着疫情修复，在房贷利率、新市民等支持合理住房需求的政策持续出台下，预计按揭、房企融资等资金面会有所改善。

上海证券分析师金文曦认为，伴随各地销售和土拍政策陆续放松，前期杠杆较低的国央企将率先受益，行业格局面临重塑。融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企如绿城中国、龙湖集团、滨江集团、华发股份等将会率先受益于政策面的改善。

华安证券分析师王洪岩则认为，在稳定楼市的大前提下，包括稳健发展型如保利发展、万科A、金地集团，以及成长受益型房产公司新城控股、金科股份，甚至包括物管优质类公司如碧桂园服务、华润万象生活等，都会获得更大的发展空间。