碧桂园：“以价换量”或致毛利率承压

2020年，碧桂园（02007.HK）第四次拿到了全国第一，但是未能完成预期目标，留下了一丝遗憾。而让碧桂园烦心的是，由于采取了“以价换量”策略，其毛利率有可能承压。加之其布局重心仍然侧重三四线城市，这也并不为专家所看好。

不及预期目标

虽然完成了“四连庄”，但在业界看来，碧桂园在2020年没有达到预期目标。

根据碧桂园近期公布的数据显示，集团及联营合营企业销售业绩仍创新高，累计实现权益销售金额为5706.6亿元，相较2019年同期增长3.34%。据克而瑞房企销售排行榜，2020年碧桂园实现全口径销售金额7888.0亿元，同比增长约2.2%，在国内所有房企中，排在第一位。

当然，这也是碧桂园继2017年之后第四次夺得销售冠军。历史数据显示，2017-2019年，碧桂园全口径销售金额分别为5500.1亿、7286.9亿、7715.3亿元。

在已公布销售业绩的公司中，仅有少数公司未达成目前，碧桂园不幸位列其间。据了解，包括金地、绿城、金茂等多家公司已经超额完成全年目标。但碧桂园、融创中国等少数公司，在2020年销售目标完成方面，显得力有不逮。

2020年初，碧桂园集团总裁莫斌曾表示，对外不宣布销售目标，但对内有集团的内控目标。机构根据2020年集团去化67%的目标推算，碧桂园2020年全年预计权益销售金额约6074.22亿元，对比2020年的权益销售金额为5706.6亿元，仅完成了预期目标的93.95%。

毛利率承压

销售额提升，是“以价换量”为代价换来的结果。

根据碧桂园公告数据，2020年公司实现权益销售金额约5706.6亿元，实现权益销售面积6733万平方米。经过计算，其权益销售均价为8475.57元/平方米。

而根据2019年年报数据得知，2019年碧桂园实现权益合同销售金额约5522.0亿元，权益合同销售面积约6237万平方米，其权益销售均价为8853.62元/平方米。

对比发现，2020年碧桂园权益销售均价每平方米回落378.5元，跌幅为4.27%。而根据易居研究院公布的数据显示，2020年全国商品房成交均价同比上涨5.9%。在此大背景下，碧桂园销售均价不升反降，这表明在销售额提升的背后，确实靠得就是“以价换量”策略。

当然，也不是碧桂园一家企业这么做。以恒大为例，其2019年的销售单价保持在1万元/平方米之上，但2020年其销售单价已下降至8945元/平方米。此外，万科、融创中国等头部房企的销售单价也都出现了不同程度的回落。

但不可否认的是，“以价换量”的背后，可能会对毛利率产生影响。道理很简单，成本是刚性的，销售面积的增大，成本随之上升，但由于售价的下降，导致毛利率随之下降。类似的案例比比皆是，在2019年上半年，融信中国采取“以价换量”换取业绩增长，在已交付物业的已确认平均售价同比降了22.13%，由此录得了262.12亿元的已交付物业收益，同比增长87.21%。但是，毛利率和净利率两个指标分别下降了18.42%和16.46%。

此外，由于碧桂园布局重心在三四线城市，从2020上半年销售数据来看，三四线城市贡献接近60%的销售额。此外，根据亿翰智库数据显示，截至2020年6月底，碧桂园1.67万亿元已获取的权益可售货值中，有超过8000亿元目标为三四线城市。

但是，专家并不看好三四线城市。瑞银投资银行全球研究部中国及香港房地产投资研究部主管林镇鸿近期举行的电话会议中表示，对今年内房企业看法审慎，主要是预期今年中国经济增长达8.2%，而受低基数效应影响，上半年增长料更快，对房地产行业依赖性将较低，因此估计今年将延续去年的调控政策，包括收紧内房融资设立的“三条红线”及房贷，预期房企今年销量将下跌3%，单价或楼价会持平。

他指出，在调控政策下，对三、四线城市看低一线，因为低线城市土地供应多，不排除展商会减价卖楼，相反一、二线城市将受惠于人口流入及土地供应有限，令楼价较为坚挺。另外，由于高地价将于去年及今年入帐，今年内房毛利率将持续下跌。

看来，如何保证毛利率不会出现明显下滑，已经成为碧桂园不得不认真对待的一个现实问题。

到期债务规模不小

在2021年，碧桂园还要着手解决一大笔到期债务。

1月初，碧桂园发了两笔长期债，分别是5亿美元于2026年到期的2.7%优先票据及7亿美元于2031年到期的3.3%优先票据。碧桂园表示，将所得款项净额用于将于一年内到期的现有中长期境外债务的再融资。

新年伊始，碧桂园就开始发债，主要是由于去年中央为收紧内房融资设立的“三条红线”，包括剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%，以及现金短债比不少于1倍。让企业感到更担心的是，国家政策调控政策并无放松迹象，而未来新政对发债条款有何新规范也是未知数，因此企业要未雨绸缪，急于发债自然不难让人理解。

当然，近期急于发债的不只是碧桂园一家，根据克而瑞数据显示，在1月份上半月，包括碧桂园、世茂等32家房企密集发债，募集金额合计约735.22亿元，同比增长25%。很其中还有一个很重要的原因，则在于房企2021年面临历史上最高的债券到期潮，在借新还旧的压力下，密集发债。

碧桂园2021年到期债务规模不小。根据克而瑞统计数据显示，碧桂园共有194.44亿元债券在2021年到期。2020年下旬以来，政策强调房地产行业去杠杆，并且执行了更为严格的监管措施，在这种情况下，碧桂园偿债压力不小。

专家建议，房企还应减少对融资的依赖，加大项目去化，同时持续性加强销售回款，增加自有现金，后期应更加专注企业自身的经营管理，向经营管理要效益，在整体行业增速放缓的情况下实现有质量的增长。

对碧桂园而言，如果想要加大项目去化，意味着还得采取“以价换量”策略，那么又如何保证其毛利率水平不会下降？显然，这是个问题。