世纪金源服务冲刺港股IPO，大盘管理项目盈利大幅提升

1月20日晚间，世纪金源服务集团有限公司（以下简称：世纪金源服务）在港交所提交招股书，这是继新希望服务和德信服务之后年内第三家冲刺港股的物业公司。

总合约建筑面积达7410万平方米

据悉，世纪金源服务前身为1992年的成立的福州金源物业，最初专注于向世纪金源集团提供配套的物业管理，2012年至2017年其经历由物业服务企业分散独立运营向集体运营的架构转变。

世纪金源服务运营“世纪城物业管理”和“世纪生活”两大子品牌，分别着重物业管理服务和社区增值服务。

截至2020年9月30日，世纪金源服务的物业管理服务覆盖16个省份、直辖市和自治区，并遍布50个城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和贵州省。而于同期，其总合约建筑面积为7410万平方米、在管总建筑面积为6390万平方米。

IPO前黄涛、黄世荧透过间接持股和家族信托的方式合计持有世纪金源服务92%的股权，构成后者的一组控股股东，而黄涛、黄世荧均为世纪金源集团董事局主席黄如论的儿子。

世纪金源集团则是横跨房地产开发、大型购物中心、星级大饭店及文旅、医养大健康、教育业务的综合性集团，并从2005年至今已有13度荣登中国企业500强排行榜。

深耕物业管理行业29年，世纪金源服务已在业界树立不错的声誉。根据中国物业管理协会和上海易居房地产研究院中国房地产测评中心联合组织的2020物业服务企业综合实力测评，其位列2020年中国物业服务企业综合实力500强第18位，并荣膺2020住宅物业服务领先企业。

大盘管理项目盈利大幅提升

收入方面，上述同期内，世纪金源服务收入分别为9.22亿元、10.59亿元、8.61亿元；毛利分别为2.96亿元、3.37亿元、3.24亿元；期内利润及全面收益总额分别为2.18亿元、1.81亿元、1.84亿元。

世纪金源服务与其它分拆上市物管企业无异，同样过度依赖母公司。截至2018年和2019年12月31日以及2020年9月30日，世纪金源集团所开发的物业分别占世纪金源服务在管建筑面积91.0%、75.1%和74.7%。

与其它物管企业有所不同的是，世纪金源服务的物业管理服务受益于大盘管理项目，所管理的世纪城项目为地标性大型社区，这些项目通常由与大型购物中心相邻或相嵌，且聚集丰富商业资源的大型住宅社区组成。

截至2020年9月30日，世纪金源集团开发的12个世纪城项目全部均由世纪金源服务管理，在管总建筑面积约4440万平方米，而平均在管建筑面积约370万平方米，其中五个项目的在管建筑面积逾400万平方米。

世纪金源服务认为，大盘管理项目大幅提升了盈利能力。于2018年和2019年以及截至2019年和2020年9月30日止九个月，公司毛利率分别为32.1%、31.8%、33.4%和37.6%。

其中，物业管理服务毛利率由截至2019年9月30日止九个月的32.2%增加至2020年同期的36.8%，主要是由于在管建筑面积扩大实现的规模效应、增加外包改善成本效益以及为应对COVID-19疫情，地方政府颁布监管政策减免社保费用所致。