中南建设:规模与债务齐飞,脚踩俩线如何脱身

来源:览富财经网      作者:江城子      发布时间:2020-10-12

摘要:一心想要做大规模,却不得不面对国家不断收紧的降杠杆紧箍咒。面对两大指标已突破红线的现状,中南建设(000961.SZ)不得不面临重重考验。债务重压不知不觉间,中南建设负债总额已经逼近300

一心想要做大规模,却不得不面对国家不断收紧的降杠杆紧箍咒。面对两大指标已突破红线的现状,中南建设(000961.SZ)不得不面临重重考验。

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债务重压

不知不觉间,中南建设负债总额已经逼近3000亿大关。

半年报数据显示,截至2020年6月,中南建设负债总额达到2889.36亿,距离3000大关仅一步之遥。自2018年底突破2000亿大关之后,在过去一年半时间里,债务规模激增约730亿元,出现加速迹象。

伴随着负债总额的“稳步攀升”,其资产负债率一直维持在极高的水平,目前仍然高达89.48%。让人啼笑皆非的是,该水平居然为近两年来最低,在过去不少时间里,其资产负债率超过90%。

对比监管部门最新要求不难发现,中南建设一直“负重前行”。住建部与央行等部分设置了“三道红线”:一是剔除预收款后的资产负债率不超过70%;二是净负债率不超过100%;三是现金短债比小于1倍。

兴业证券研报数据显示,截至2020年6月末,中南建设净负债率为147.2%,虽然相较去年末下降了21.2个百分点,但明显高于红线上限。有息负债余额为781.4亿元,其中银行贷款占比为47.5%,非银机构贷款占比为22.5%(2019年末为27%),债券占比为30%。现金短债比为1.19。对比这三项指标,中南建设有两项指标“踩线”,以至于被划入“橙档”。

在过去半年时间里,中南建设一直处于“橙档”状态。华创证券根据2019年各房企年报数据整理得出,中南建设剔除预收款后的资产负债率、净负债率和现金短债分别为83.96%、168.39%和1.05,有两项指标“踩线”。

迷恋规模

在降杠杆和保持规模方面,中南建设更倾向于后者。

今年以来,中南建设在投资端保持增长态势。数据显示,2020年1-8月累计新增拿地金额为384.4亿元,拿地面积为883.4万平方米,拿地金额占销售金额的比重为32.3%,高于去年同期27.8%近4.5个百分点。

此外,2020年1-8月拿地/销售面积比为100.8%,较去年同期的62.8%提升38个百分点;按销售均价1.34万元/平平方米估算,中南建设1-8月累计新增货值1,201亿,略高于同期销售金额1,194亿元,拿地积极。

而实际上,在今年前8个月,中南建设取得了正增长,仍朝着“做大规模”方向前进。数据显示,1-8月,累计实现销售金额1194.6亿元,同比增长7.6%;实现销售面积889万方,同比增长1.9%;实现销售单价13437.6元/平方米,同比增长5.5%。

对于规模的迷恋,也使得中南建设营业成本保持快速增长态势。半年报数据显示,房地产开发、建筑施工、酒店及其他三项业务的成本分别为167.86亿元、86.06亿元、13.59亿元,对应的增幅为42.14%、23.19%及66.82%。

而在“三道红线”传闻下,中南建设如何对应和解决未来融资问题。中南建设CFO辛琦坦陈,限制融资对于中南建设而言,对于这个问题,确实“对我们来说形成正向压力”。他同时表示,未来将通过进一步加快快周转和缩短工期,通过自我造血方式,来解决资金问题。

中南建设的信心来自公司提高了周转效率,已由去年同期的7.7个月提升到目前的6.8个月。

多事之秋

“三条红线”新规下,房企应积极采取应对措施,其中在经营管控上,加快内部战略调整升级,提升组织效率,项目管控上更加注重工程质量、施工安全问题,推动产品力升级。

而关于工程质量的管控方面,恰恰是中南建设饱受诟病的地方。近年来,业主与中南建设之间,因质量问题而矛盾不断。

在今年5月,四川仁寿县中南新悦府质量问题严重而遭到业主投诉,诸如室内墙面地面顶棚补疤少则几处多则几十处、开裂;地下车库地面与公示材质不符,空鼓开裂非常严重,地下车位侠窄停车困难等。仁寿县住建局已经介入,组织中南新悦府项目开发企业、业主代表召开协调会,并责令开发企业针对业主反映的房屋质量等问题,制定整改方案,切实解决业主反映问题。

此外,青岛的杨先生在西海岸中南漫悦湾购房之后,曾因车位问题与开发商发生纠纷,同时他还发现该项目存在墙皮脱落等质量问题。

不久前,中国裁判文书网发布了有关盐城中南世纪城房地产投资有限公司的裁判文书,因商品房销售合同纠纷与业主对簿公堂。中南建设旗下公司被曝房屋渗水而一直未能得到解决。

除了质量问题之外,中南建设还因别的问题而遭到媒体曝光。今年9月,有媒体报道称,商丘“绿地中南漫悦湾II期”项目在五证不全的情况下通过缴纳认筹金的方式违规销售商品房。

此外,中南建设还因存在违规现象而遭到管理部门处罚。2019年6月,旗下项目徐州中南中山府项目因为无证施工被行政处罚,罚金超过48万元。而2019年7月,该项目A地块1#、6#、7#、8#、10#、11#住宅楼未申请验线开工建设又收到新的罚单。

2018年11月份,江苏中南建设集团股份有限公司董事长、实际控制人陈锦石,因子公司巨额资产消失之争数年未了而遭到自然人陈琳的实名举报。

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